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OUTUBRO

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PONTOS COMERCIAIS - Leis de zoneamento em pontos comerciais

Sabemos que a expansão de um negócio varejista depende de diversos fatores. Dentre os mais relevantes do plano de expansão, podemos destacar a definição do ponto comercial. Enganam-se aqueles que pensam que a definição do ponto comercial em via pública é uma tarefa simples. Há quem acredite que depende somente de se definir as ruas com o perfil do negócio e dentro dessas ruas identificar os imóveis que possuem maior visibilidade. Mas na prática são muitos os aspectos que precisam ser estudados para a definição do ponto que abrigará o seu negócio, entre os quais devemos ter uma atenção especial ao verificar se a sua atividade comercial é permitida no local selecionado, ou seja, se será possível obter a licença de funcionamento de sua atividade naquele ponto comercial.
 
Para controlar o crescimento urbano de forma ordenada, proteger as áreas inadequadas à ocupação urbana, controlar o tráfego e minimizar os conflitos entre os usos e atividades comerciais do local, foram criadas leis que regulam o planejamento urbano das cidades. Sabemos que a mistura de usos e atividades no local é amplamente reconhecida como interessante para a região em questão e para toda a cidade de uma maneira geral. Contudo, existem atividades comerciais que podem causar incômodos e, por isso, devem ter sua localização controlada. Para ter esse controle, o plano diretor das cidades utiliza alguns mecanismos os quais devemos conhecer e analisar para verificar se será permitido o funcionamento de sua atividade no local.
 
O mecanismo mais comum e também o mais utilizado pela grande maioria dos municípios é o Zoneamento (ou Limitação por Zonas). Na Limitação por Zonas os usos e atividades são divididos em diferentes categorias e suas respectivas subcategorias. Algumas zonas permitem usos residenciais, outras permitem usos industriais e há as que permitem os usos comerciais. Temos também as chamadas zonas mistas, como o próprio nome já diz, permitem a ocupação mista entre comércios e residências, observadas as devidas restrições.
 
Dentro das zonas que permitem o uso comercial, temos subdivididas pequenas regiões em que cada uma delas permite um grupo de atividades autorizadas a ocupar aquele local e restringe os demais grupos de atividades. Deveremos sempre consultar a legislação local para verificar se naquele ponto a atividade empresarial em questão é permitida ou não. Já as zonas mistas costumam ser as mais interessantes para as empresas, pois são zonas que permitem uso e ocupação de determinadas atividades empresariais, bem como, permitem ocupações residenciais, fazendo com que o ponto comercial esteja inserido em uma região adensada, com fluxo cotidiano dos moradores locais e elevado potencial de consumo.
 
Outro mecanismo utilizado para minimizar os conflitos e os incômodos que podem ser gerados por determinada atividade empresarial se dá através da Regulação Paramétrica. Na regulação paramétrica a permissão ou proibição para que uma atividade se instale em um determinado local é definida com base nos parâmetros de incomodidade. Um exemplo simples e o mais comum deles é o controle por emissão de ruídos do estabelecimento, ou seja, o nível máximo de ruídos, em decibéis, que serão permitidos naquele local.
 
Em algumas grandes cidades também temos limitações de uso e ocupação, de determinadas atividades comerciais, através do sistema viário. As limitações pelo sistema viário também classificam os usos e atividades em categorias e definem níveis de incomodidade, principalmente no tráfego local. Basicamente temos que as grandes vias são mais tolerantes a diferentes níveis de incomodidade e as vias menores, via de regra com maior número de residências, são menos toleráveis à incomodidade.
 
Não é raro presenciarmos casos de empresas que assinam contratos de locação voluptuosos sem antes verificar a legislação urbanística vigente e acabam por atrapalhar todo o plano de expansão de seu negócio. Com o crescimento cada vez mais acelerado das cidades a tendência é que as Leis de Zoneamento, bem como os demais mecanismos utilizados para controlar o crescimento urbano de forma planejada, passem a ser cada vez mais complexas e restritivas. Cabe às empresas que estão passando ou pretendem passar por um projeto de expansão de negócios, ficarem atentas a essas importantes questões para que sejam assertivas na escolha de seu ponto comercial, sem correr riscos futuros de não obter a licença necessária para o funcionamento de sua atividade.

 

Fonte: GS&MD

Keny Sawaya, BG&H Real Estate.

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